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Usucapione di beni immobili e usucapibilità dei beni in comproprietà
del 24.03.2025
In generale, l’art. 1158 c.c. statuisce che “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. Pertanto, i presupposti su cui si fonda l’usucapione di un diritto reale su beni immobili sono ravvisabili nel possesso della cosa e nel protrarsi dello stesso per una durata normativamente predeterminata pari a vent’anni.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, ai fini dell’usucapione ordinaria di beni immobili, è necessario che il possesso della cosa sia continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, oltre che accompagnato dall’animo di tenere la cosa come propria (animus possidendi) protratto per oltre vent’anni, cui corrisponde, per la stessa durata, la completa inerzia del proprietario, il quale si astiene dall’esercitare le sue potestà e non reagisce al potere di fatto esercitato dal possessore (ex multis, Cass. Civ. Sent.n. 19186/2005).
Con particolare riferimento alla continuità del possesso, vale rilevare che la stessa deve essere valutata tenendo conto della concreta destinazione economico-sociale del bene usucapito. A titolo esemplificativo, se il bene interessato è un terreno, l’elemento della continuità del possesso va certamente ravvisato nello svolgimento di una costante attività di coltivazione del fondo attraverso la piantumazione di piante e la raccolta dei relativi frutti ovvero nell’attività di manutenzione del fondo attraverso la potatura delle piante e la pulizia da sterpaglie.
Invece, l’elemento idoneo a dimostrare il presupposto dell’animus possidendi, inteso come l’esercizio del possesso della cosa come se si fosse il legittimo proprietario della stessa, unitamente alla sua esternalizzazione, è certamente ravvisabile nella costruzione di una recinzione quale atto idoneo a rappresentare ai terzi una indiscussa signoria sulla cosa, integrando l'ipotesi classica di "ius excludendi alios" (V. per tutti Cass. 20.01.22 n.1796, C.App. MI 29.04.22 n.1390).
Ciò premesso, con questo articolo si intende dare risalto alla operatività dell’istituto dell’usucapione anche rispetto ad una porzione del bene originariamente acquistato in comunione ordinaria. Ed invero, la giurisprudenza di legittimità è concorde nel ritenere che il possesso esclusivo del bene comune da parte di un condomino o di un comproprietario, comporta l’acquisto per usucapione del bene o della porzione di bene sul quale vengono esercitati diritti corrispondenti a quelli del titolare di un diritto reale (Ex multis Cass. Civ. n. 5640/1995).