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Amministratore di condominio: una delle gravi irregolarità che ne determinano la revoca giudiziale
del 29.10.2024
L’amministratore di condominio è, per definizione, il soggetto incaricato dai singoli condòmini di occuparsi dell’amministrazione e della gestione del complesso condominiale. Egli è destinatario di molteplici obblighi la cui violazione integra, per espressa previsione normativa, una grave irregolarità tale da legittimarne la revoca giudiziale. Ed invero, l’art. 1129 co.11 c.c. sancisce che, in caso di gravi irregolarità, la revoca giudiziale dell'amministratore può essere disposta su ricorso di ciascun condòmino. Tra le gravi irregolarità vi rientra anche la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale posto che, a norma dell’art. 1130, co. 10, cod. civ., l’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale entro 180 dalla chiusura dell’esercizio. Si tratta di una disposizione normativa che mira a consentire ai singoli condòmini un vaglio circa le modalità di esecuzione dell’incarico da parte dell’amministratore al fine di stabilire se il suo operato sia o meno adeguato ai criteri di buona amministrazione. Per queste ragioni, il solo ritardo rispetto al termine fissato dalla citata norma costituisce una delle ipotesi di gravi irregolarità che legittima la revoca giudiziale dell’amministratore. In questo senso è l’orientamento giurisprudenziale secondo cui “integra grave irregolarità - e, conseguentemente, comportamento che legittima la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. - la condotta dell'amministratore condominiale che presenti il conto della gestione oltre il termine di 180 giorni dalla data di chiusura dell'esercizio di riferimento.” (Ex multis Tribunale di Bari sez. III, 12/05/2023, Tribunale di Catania sez. III, 18/11/2020, Tribunale di Udine 25.03.2014, Tribunale di Messina 15.09.2011).
Vale, peraltro, precisare che l’eventuale approvazione tardiva del rendiconto condominiale non è sufficiente a sanare l’inosservanza del termine legale entro il quale l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea di condominio per l’approvazione del rendiconto. E’ quanto chiarito dalla Corte d’Appello di Napoli con decreto datato 05.06.2014 e riportato dalla Corte di Cassazione, Sez. Civ. II, sent. n. 28764/2017 secondo cui “la circostanza che l'amministratore abbia presentato i rendiconti [...] e che l'assemblea li abbia approvati non vale a sanare l'inadempimento. [...] Sicchè non può dubitarsi che l'amministratore ha violato uno dei suoi obblighi primari, che è quello di redigere il rendiconto condominiale "annuale" della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".
In definitiva, l’amministratore di condominio che non ottempera all’obbligo di convocare l’assemblea dei condomini per l’approvazione del rendiconto condominiale entro il termine di 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio ha posto in essere una grave irregolarità che legittima il singolo condòmino ad agire in giudizio per chiedere la revoca dell’amministratore stesso.